warning Rozpracovaný projekt · Obsah byl vygenerován pomocí AI a neprošel kompletní kontrolou. Může obsahovat chyby. Nepoužívejte pro finanční rozhodování. Zdrojový kód na GitHubu

Nájem vs. vlastní

Porovnej celkové náklady na bydlení v pronájmu oproti koupi na hypotéku. Kalkulačka zohlední vývoj cen, nájmů, úroků i výnosy z investování.

Parametry hypotéky

Kč
1 mil. Kč15 mil. Kč
%
10 %50 %
Výše úvěru4 mil. Kč
%
1 %10 %
let
5 let30 let

Parametry srovnání

Koupě

%
0 %10 %
%
0 %5 %
Fond oprav, pojištění, daň, údržba. Upřesnit v kalkulačce nákladů →

Nájem + investice

%
1 %8 %
Měsíční nájem: 16 667 Kč
%
0 %15 %
Při těchto parametrech je výhodnější vlastní bydlení o 12 742 557 Kč za 30 let.
Bod zvratu
1. rok
Kdy se koupě vyplatí
Rozdíl za 10 let
1,9 mil. Kč
Ve prospěch koupě
Rozdíl za 20 let
5,6 mil. Kč
Ve prospěch koupě
Rozdíl za 30 let
12,7 mil. Kč
Ve prospěch koupě

Vývoj čistého jmění v čase

📊 Detailní srovnání po letech
Rok🏠 Koupě🏢 NájemRozdíl
HodnotaHypotékaMěs. nákladyČisté jměníMěs. nájemČisté jmění
15,3 mil. Kč3,9 mil. Kč24 434 Kč1,3 mil. Kč16 667 Kč1,2 mil. Kč+102 732 Kč
25,5 mil. Kč3,9 mil. Kč24 736 Kč1,7 mil. Kč17 500 Kč1,4 mil. Kč+254 060 Kč
35,8 mil. Kč3,8 mil. Kč25 053 Kč2,1 mil. Kč18 375 Kč1,6 mil. Kč+415 651 Kč
46,1 mil. Kč3,7 mil. Kč25 386 Kč2,5 mil. Kč19 294 Kč1,9 mil. Kč+588 219 Kč
56,4 mil. Kč3,6 mil. Kč25 736 Kč2,9 mil. Kč20 259 Kč2,1 mil. Kč+772 533 Kč
66,7 mil. Kč3,6 mil. Kč26 103 Kč3,3 mil. Kč21 272 Kč2,3 mil. Kč+969 412 Kč
77 mil. Kč3,5 mil. Kč26 489 Kč3,8 mil. Kč22 335 Kč2,6 mil. Kč+1,2 mil. Kč
87,4 mil. Kč3,4 mil. Kč26 894 Kč4,2 mil. Kč23 452 Kč2,8 mil. Kč+1,4 mil. Kč
97,8 mil. Kč3,3 mil. Kč27 319 Kč4,7 mil. Kč24 625 Kč3,1 mil. Kč+1,6 mil. Kč
108,1 mil. Kč3,2 mil. Kč27 808 Kč5,3 mil. Kč25 856 Kč3,4 mil. Kč+1,9 mil. Kč
118,6 mil. Kč3,1 mil. Kč28 332 Kč5,8 mil. Kč27 149 Kč3,6 mil. Kč+2,2 mil. Kč
129 mil. Kč3 mil. Kč28 883 Kč6,4 mil. Kč28 506 Kč3,9 mil. Kč+2,5 mil. Kč
139,4 mil. Kč2,9 mil. Kč29 460 Kč7 mil. Kč29 932 Kč4,2 mil. Kč+2,8 mil. Kč
149,9 mil. Kč2,8 mil. Kč30 066 Kč7,6 mil. Kč31 428 Kč4,5 mil. Kč+3,1 mil. Kč
1510,4 mil. Kč2,6 mil. Kč30 702 Kč8,3 mil. Kč33 000 Kč4,9 mil. Kč+3,5 mil. Kč
1610,9 mil. Kč2,5 mil. Kč31 370 Kč9 mil. Kč34 649 Kč5,2 mil. Kč+3,8 mil. Kč
1711,5 mil. Kč2,4 mil. Kč32 070 Kč9,8 mil. Kč36 382 Kč5,6 mil. Kč+4,2 mil. Kč
1812 mil. Kč2,3 mil. Kč32 806 Kč10,7 mil. Kč38 201 Kč6 mil. Kč+4,7 mil. Kč
1912,6 mil. Kč2,1 mil. Kč33 578 Kč11,5 mil. Kč40 111 Kč6,4 mil. Kč+5,1 mil. Kč
2013,3 mil. Kč2 mil. Kč34 388 Kč12,5 mil. Kč42 117 Kč6,9 mil. Kč+5,6 mil. Kč
2113,9 mil. Kč1,8 mil. Kč35 238 Kč13,5 mil. Kč44 223 Kč7,4 mil. Kč+6,1 mil. Kč
2214,6 mil. Kč1,6 mil. Kč36 131 Kč14,6 mil. Kč46 434 Kč7,9 mil. Kč+6,7 mil. Kč
2315,4 mil. Kč1,5 mil. Kč37 068 Kč15,8 mil. Kč48 755 Kč8,5 mil. Kč+7,3 mil. Kč
2416,1 mil. Kč1,3 mil. Kč38 051 Kč17 mil. Kč51 193 Kč9,1 mil. Kč+7,9 mil. Kč
2516,9 mil. Kč1,1 mil. Kč39 083 Kč18,4 mil. Kč53 753 Kč9,8 mil. Kč+8,6 mil. Kč
2617,8 mil. Kč888 786 Kč40 166 Kč19,8 mil. Kč56 440 Kč10,5 mil. Kč+9,3 mil. Kč
2718,7 mil. Kč681 328 Kč41 303 Kč21,3 mil. Kč59 262 Kč11,2 mil. Kč+10,1 mil. Kč
2819,6 mil. Kč464 340 Kč42 496 Kč22,9 mil. Kč62 226 Kč12 mil. Kč+10,9 mil. Kč
2920,6 mil. Kč237 383 Kč43 748 Kč24,7 mil. Kč65 337 Kč12,9 mil. Kč+11,8 mil. Kč
3021,6 mil. Kč0 Kč45 063 Kč26,6 mil. Kč68 604 Kč13,8 mil. Kč+12,7 mil. Kč
📐 Jak výpočet funguje

Kalkulačka porovnává dvě strategie pro člověka, který má naspořenou určitou částku (vlastní prostředky) a rozhoduje se, jak s ní naložit:

Varianta A – Koupě

  1. Zaplatí akontaci a transakční náklady (notář, odhad, poplatek bance).
  2. Zbytek financuje hypotékou s anuitní splátkou.
  3. Každý měsíc platí splátku hypotéky + náklady na vlastnictví (fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti, údržba) jako procento z aktuální hodnoty nemovitosti. Toto procento si můžete upřesnit v kalkulačce celkových nákladů.
  4. Nemovitost každý rok zhodnocuje o zadané procento (růst ceny již zahrnuje vliv údržby a rekonstrukcí).
  5. Daňový odpočet: zaplacené úroky z hypotéky (max. 150 000 Kč/rok) snižují základ daně. Úspora 15 % z odečtené částky se připočítává k jmění kupujícího.
  6. Čisté jmění kupujícího = hodnota nemovitosti − zbývající hypotéka + naspořený přebytek.

Varianta B – Nájem + investice

  1. Naspořenou částku (akontaci + transakční náklady) investuje na kapitálovém trhu se zadaným ročním výnosem.
  2. Každý měsíc platí nájem, který roste stejným tempem jako ceny nemovitostí.
  3. Čisté jmění nájemce = hodnota investičního portfolia.

Srovnání – stejný rozpočet

Klíčový princip: obě varianty mají stejný měsíční rozpočet. Ten se rovná té dražší z obou variant v daném měsíci. Kdo utratí méně, rozdíl investuje. Díky tomu je srovnání férové — nikdo nemá „peníze navíc."

Typicky je koupě zpočátku dražší (splátka + náklady > nájem), takže nájemce investuje rozdíl. Pokud by nájem časem přerostl náklady na koupě, kupující by naopak investoval svůj přebytek.

Co model nezahrnuje

  • Energie a služby — platí je obě strany přibližně stejně.
  • Emocionální hodnotu vlastního bydlení.
  • Riziko ztráty zaměstnání, rozvodu, stěhování.
  • Změny úrokové sazby po refixaci (pro to máme stresový test).
  • Daň z příjmu při prodeji investic (u ETF po 3 letech osvobozeno).